집을 지을 수 있는 용도별 건축물

건축법에서는 유사한 구조와 이용 목적, 형태 등을 묶어 분류한 것을 용도별 건축물이라고 합니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 용도 지역, 용도 지구 안에서의 건축 제한 등의 법령이 연계되어 있습니다.

이 글에서는 건축법에서 정하고 있는 용도별 건축물 중에서 집에 해당하는 건축물인 단독주택과 공동주택의 개념에 대해 알아보겠습니다.

 

1. 단독주택

단독주택은 일반적으로 하나의 건축물에 한 세대가 거주하는 주택을 의미합니다. 그런데 다가구주택이나 다중주택 또한 건축법상의 단독주택에 해당합니다. 단독주택은 일반적으로 소유자가 1명인 주택을 의미하는데, 공동소유자가 존재할 수는 있으나 구분 등기는 할 수 없는 주택이라고 보면 됩니다. 

단독세대가 거주하는 단독주택의 경우 도심보다는 전원주택이 많은 편입니다. 다른 집과는 건축물 자체가 분리되어 있기 때문에 독립된 생활을 원하는 분들에게 가장 인기가 있는 주택 유형입니다. 층간소음, 벽간소음으로부터 자유롭고 주변의 영향을 비교적 적게 받는다는 장점이 있습니다. 그러나 단독주택은 거주자의 지속적인 관리가 필요합니다. 건축물뿐만 아니라 마당이나 정원, 담장에 이르기까지 거주자가 수시로 관리해주어야 하자와 노후화를 막을 수 있습니다.

다가구주택은 두 세대 이상, 19세대 이하가 거주할 수 있도록 지어진 주택입니다. 주택으로 사용할 수 있는 층수는 지하층을 제외하고 최대 3개층입니다. 일반적으로 1층을 주차장으로 이용하기 위해 필로티로 지어진 건물이 많이 있습니다. 필로티는 층수에서 제외되기 때문에 많은 다가구주택이 1층은 주차장으로, 2~4층은 주택으로 지어집니다. 가구수가 많더라도 단독주택에 포함되기 때문에 소유자가 다른 주택을 가지고 있지 않다면 1가구1주택에 해당합니다. 주택으로 사용되는 층수가 4개 층 이상이면 다세대주택이 되어 1가구1주택의 혜택을 볼 수 없음을 유의해야 합니다.

다중주택과 다가구주택을 나누는 기준은 '독립적인 생활이 가능한가'의 여부입니다. 다중주택은 다가구주택처럼 여러 세대가 살 수 있으나 취사시설을 별도로 설치할 수 없습니다. 일반적으로 도심의 많은 원룸이 다중주택에 해당합니다. 주차장 설치 기준이 다가구주택과는 달리 매우 완화되어 있기 때문에 다가구주택이 아닌 다중주택을 건축하는 경우가 많이 있습니다. 다중주택에서는 공동으로 사용할 수 있는 취사시설을 설치하는 것은 가능합니다. 각 세대가 독립적으로 사용할 수 있는 취사시설만 설치하지 않으면 됩니다. 도심의 원룸 중에 각 실에 취사시설이 설치되어 있는 경우 건축물이 다가구주택인지 다중주택인지 확인이 필요합니다.

 

2. 공동주택

하나의 건축물 안에서 벽이나 복도, 계단, 각종 설비 등을 공동으로 사용하지만 각 세대가 독립된 생활이 가능한 주택의 형태를 공동주택이라 합니다. 공동주택에는 아파트와 연립주택, 다세대주택 등이 포함됩니다. 공동주택은 각 세대에 별도의 소유자가 존재하고 토지의 경우에는 전체 면적을 세대수로 나눈 만큼의 지분을 소유한다는 특징이 있습니다. 공동주택은 규모에 따라 다양한 편의시설과 커뮤니티 시설이 포함되어 있고 주택의 관리를 여러 세대가 함께 할 수 있어 편리한 면이 있는 반면 층간소음이나 벽간소음에 취약하다는 단점도 있습니다.

대표적인 공동주택인 아파트는 주택으로 사용하는 층수가 5개층 이상인 건물을 의미합니다. 주택으로 사용하는 층수가 4개층 이하이고 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이상인 경우 연립주택에 해당합니다. 일반적으로 아파트는 세대수가 많기 때문에 매매가 빈번하게 발생하지만 연립주택의 경우는 상대적으로 매매가 활발하지 않은 편입니다. 따라서 연립주택은 투자보다는 실거주 목적으로 구매하는 경우가 많다고 할 수 있습니다.

다세대주택은 주택으로 사용하는 바닥 면적의 합계가 660제곱미터 이상이며 4개층 이하, 19세대 이하인 공동주택입니다. 일반적으로 '빌라'로 알려진 많은 주택이 다세대주택에 해당합니다. 각 세대가 독립된 생활이 가능하며 세대별로 소유자가 구분되어 있습니다. 따라서 건물 하나만 소유하고 있더라도 다주택자에 해당하게 된다는 점을 유의해야 합니다.

 

 

토지를 구입하여 집을 짓고자 할 때 땅의 크기와 입지에 따라 어떤 건축물을 지을지 다양하게 고려하게 됩니다. 이때 짓고자 하는 건물이 한 세대가 거주할 단독주택이거나 다가구주택 또는 다중주택이라면 건축물의 소유자는 건축물 전체에 대해 1주택으로 적용을 받게 됩니다. 그러나 세대수가 많고 바닥면적이 넓은 건축물을 짓고자 한다면 아파트나 연립주택, 다세대주택으로 건축을 할 것입니다. 건축법상의 단독주택인지 공동주택인지에 따라 적용되는 법이 모두 다르고 세금 또한 달라지기 때문에 위의 사항들을 고려하여 건축물의 규모와 형태를 설계해야 할 것입니다.