근린생활시설의 개념과 상가주택의 구성

상가주택은 근린생활시설과 주택이 복합적으로 구성된 건축물입니다. 상가주택은 장점과 단점이 명확한 건축물에 속합니다. 직접 거주하면서 임대수익을 얻을 수 있고 비교적 교통 여건이 좋고 편의시설이 가까이에 있다는 것은 상가주택의 장점입니다. 그에 반해 주택가에 비해서는 주거 환경이 열악할 수 있습니다.

이 글에서는 근린생활시설의 개념에 대해 알아보고 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설이 어떻게 다른지, 상가주택을 어떻게 구성하는지에 대해 살펴보려고 합니다.

 

1. 근린생활시설이란

근린생활시설은 사람들이 살고 있는 주택가 가까이에 있어 주민들이 쉽게 이용할 수 있는, 생활에 필요한 다양한 시설물을 의미합니다. 우리가 살고 있는 주변의 각종 상점, 미용실, 세탁소 등의 시설뿐만 아니라 병원, 은행, 공공기관, 공연장 등이 근린생활시설에 해당합니다. 근린생활시설은 용도와 면적에 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설로 구분할 수 있습니다.

제1종 근린생활시설은 비교적 면적이 작은 소매점, 휴게음식점, 체육시설, 의원, 자치센터, 공공도서관, 마을회관, 일반업무시설 등입니다.

제2종 근린생활시설은 제1종 근린생활시설에 비해 규모가 큽니다. 제1종 근린생활시설에 포함되지 않는 일정 규모 이상의 휴게음식점과 금융업소, 학원, 음식점, 공연장, 종교집회장, 다중생활시설, 노래방이나 단란주점 등이 이에 포함됩니다.

 각 시설의 면적 기준은 건축법에 정해져 있으므로 설치하고자 하는 시설의 종류와 면적 기준 등은 관련 법령을 확인해야 합니다. 또한 설치하고자 하는 시설이 소방법 등 다른 법령 또한 만족해야 하기 때문에 설비 여부 또한 확인이 필요합니다.

 

2. 상가주택의 구성

신도시처럼 부지를 조성할 때부터 명확한 개발계획이 수립된 토지의 경우에는 건축물의 높이와 층수 제한이 있을 수 있고 1개층에만 근린생활시설을 설치해야 하는지 2개층까지 가능한지까지 정해져 있는 경우가 많습니다. 따라서 토지 구입 단계에서부터 이러한 내용을 확인해야 설계 과정에서의 혼란을 피할 수 있습니다.

상가주택은 일반적으로 1층은 근린생활시설, 2층과 3층은 임대주택, 4층을 주인세대로 구성하는 경우가 가장 흔합니다. 그러나 상권이 매우 발달해 있는 지역이라면 2~3층을 임대주택 대신 근린생활시설로 구성하기도 하며 아예 주인세대 없이 근린생활시설과 임대주택만으로 구성하기도 합니다. 이와 같은 구성은 주변 환경을 고려하는 것이 좋습니다.

설계에 앞서 부동산개발과 관련된 전문 업체에 의뢰하여 상권을 분석하고 각 층을 어떻게 구성하는 것이 좋을지 알아볼 수도 있습니다. 이것은 일정 비용이 소요되는 일이기 때문에 비교적 규모가 큰 개발의 경우에는 전문 업체에 의뢰하는 것이 좋습니다.

그러나 비교적 소규모 건물을 건축하고자 할 때는 전문 업체에 의뢰하는 것이 현실적으로 어렵습니다. 이런 경우라면 주변의 부동산 중개인들에게 물어보거나 건축사사무소에 의뢰하는 것도 방법이 될 수 있습니다. 일반적으로 건축사사무소에서는 설계만 하는 것이 아니라 규모 검토와 함께 어떻게 각 층을 구성하는 것이 좋을지까지도 검토해주기도 합니다. 또한 건축할 토지 주변의 근린생활시설 구성과 주택의 세대 구성 등을 스스로 알아보는 것도 필요합니다.

상가주택은 입지의 특성상 단독주택 부지보다는 소음 등에 취약할 수 있으므로 주인세대의 거주를 생각하고 있다면 이런 점을 고려하는 것이 좋습니다. 골목이라도 상권이 매우 발달한 지역의 경우 유동인구가 많기 때문에 거주 여건이 주택가보다는 좋지 않을 수 있습니다. 밤 늦도록 많은 사람들이 오고가는 곳이라면 소음과 더불어 빛 공해도 발생할 수 있고 프라이버시 침해도 일어날 수 있습니다.

따라서 근린생활시설의 임차인이 영업하는 데 필요한 지원과 시설을 갖추는 것과 동시에 주택 거주자의 불편함을 최소화하려는 노력이 필요합니다. 예를 들자면 근린생활시설 이용자와 주택 거주자의 동선을 분리하고 소음 차단과 외부의 시선 차단에 유리한 창호를 사용하는 등의 세심한 설계가 필요합니다. 또한 주택 거주자에게 큰 불편을 초래할 수 있는 업종의 입점은 제한하는 등의 조치도 필요합니다.

 

이와 같이 근린생활시설을 설치할 수 있는 상가주택에 대해 알아보았습니다. 상가주택을 매입하거나 건축하는 것은 급여나 사업소득 등의 주수입 이외에도 임대수익을 얻을 수 있는 매력적인 투자가 될 수 있습니다. 근린생활시설 관련 법규를 살펴 어떤 시설이 입점할 수 있는지 미리 알고 그에 맞게 설계를 진행하는 것이 필요합니다. 또한 근린생활시설과 주거 부문의 동선 분리를 통해 서로의 불편을 최소화할 수 있도록 하는 것이 좋습니다.