도심의 땅에 집을 지을 때 미리 고려할 점

집을 지을 때 가장 먼저 고려해야 할 것은 어디에, 어떤 형태의 집을 지을까 하는 것입니다. 이 글에서는 어떤 집을 지을 것인가 하는, 짓고자 하는 집의 형태와 토지의 입지를 분석하는 방법, 지목에 대해 알아보겠습니다.

 

1. 어떤 집을 지을 것인가

도심에 지을지, 도시와 가까운 외곽에 지을지, 또는 자연환경이 훌륭한 곳에 전원주택을 지을지 생각해야 합니다. 일반적으로 도심이나 도시 외곽에 집을 지을 때에는 땅의 용도를 고려하여 점포 겸용주택이나 다가구주택을 염두에 두고 진행하는 경우가 많습니다. 특히 제2의 월급이나 은퇴 후 안정적인 수입을 기대한다면 단독주택보다는 점포겸용주택(상가주택)이나 다가구주택을 고려하는 경우가 많습니다. 상가주택이나 다가구주택은 초기 투자비용은 적지 않지만 매달 월세를 받거나 전세 임대가 가능하여 투자비용을 회수할 수 있기 때문에 관심을 가진 분들이 많습니다.

다만 상가주택의 입지는 일반적으로 유동인구가 많은 이면도로에 접해 있는 곳이 많아 조용한 주택가에 비해 주거환경이 좋지 않을 수도 있습니다. 다가구주택의 경우는 도심이라 하더라도 주택가에 지을 수 있기 때문에 주거환경은 상가주택에 비해 좋은 편이라고 할 수 있습니다. 이 글에서는 도심에 땅을 사거나 이미 있는 땅을 활용하여 건축을 하고자 한다면 어떤 점을 고려해야 하는지 알아보겠습니다.

 

2. 입지 분석

집을 짓고자 하는 땅이 주택가에 있는지 이면도로에 접해 있는지, 어떤 용도의  땅인지를 분석하는 것이 집짓기의 첫걸음이라 할 수 있습니다. 국가에서 정해둔 토지이용계획에 맞추어 건축을 해야 하는 것입니다.

일반적으로 소규모 개발의 경우 건축주 본인이 입지를 분석하고 그에 맞추어 어떤 집을 지을 것인지 계획하는 경우가 많습니다. 규모가 큰 개발은 부동산 전문가 등의 조언을 받아 진행하는 경우가 많습니다.

어떤 경우이든 건축을 하고자 하는 땅에 어떤 법규가 적용되고 있는지 알아보는것이 선행되어야 합니다. '토지이음' 사이트에 접속하여 토지이용계획과 도시계획을 열람하는 것이 필요합니다. '토지이용계획'에서는 해당 토지의 지목과 면적, 공시지가를 비롯하여 토지이용규제에 해당하는 내용, 행위제한 내용 등을 확인할 수 있습니다. '도시계획'에서는 주변의 도로, 공원, 학교 등의 도시계획과 지구단위계획구역을 확인할 수 있습니다. 이를 통하여 해당 토지에서 할 수 있는 것과 할 수 없는 것을 명확히 이해하고 건축 계획을 진행해야 합니다.

 

3. 지목

토지의 용도에 따라 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 지목이라고 합니다. 전, 답, 임야, 대, 공장용지 등으로 구분된 것이 지목에 해당합니다. 각 필지마다 하나의 지목을 설정하고 하나의 필지가 둘 이상의 용도로 활용되면 주된 용도에 따라 지목을 설정합니다.

전이나 임야, 답 등의 지목을 건축행위를 할 수 있는 대(대지)로 변경하고자 한다면 지목변경을 신청해야 합니다. 지목변경은 토지의 가치를 높이는 수단이기도 합니다. 그러나 모든 토지가 변경할 수 있는 것은 아니기 때문에 관할 행정관청에 미리 문의해보고 진행해야 합니다.

 

이와 같이 건축을 한다는 것은 단순히 내가 땅을 사서 원하는 건축물을 마음대로 짓는 것은 아닙니다. 따라서 자신이 어떤 집을 짓고자 하는지 잘 생각하여 땅을 알아보고, 그 땅의 입지를 분석하는 일이 기본이 되어야 합니다. 마음에 드는 땅이 있다면 토지의 지목을 분석하여 건축행위가 가능한지 여부를 판단해야 합니다. 지목변경이 필요하다면 지목변경이 가능한지 알아보고 개발을 진행해야 합니다.